“物业”一词是由英语中的“Property”翻译过来，并在英国殖民地香港最先使用。上世纪80年代，随着中国大陆改革发放的深入，这一词语由香港被引入，并逐渐形成了完整的概念。但随着大陆房地产市场的日益成熟和法律体系的完善，很多概念在发展中出现了变化，因此有必要进行再梳理。
（一）物业（Property）
香港梁定邦大律师在《香港法律大全》一书中认为“物业，是指单元性房地产。”物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业[1]。物业含有多种业态，如：住宅小区、别墅、办公楼宇、办公园区、零售地产、工业园区、工业厂房、物流仓库、酒店、学校、医院、场馆、机场、火车站、码头等多种形式。物业种类繁多，样式各异，但在我国法律体系中却未进行明确的直接定义，行业内也未形成被广泛认可的标准。直到2015年10月21日发布的《房地产业基本术语标准》（JGJ/T 30-2015）中将其定义为：已经竣工和正在使用的各类建筑物、构筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的房地产实体以及依托于该实体上的权益[2]。而根据《物业管理条例》中关于物业管理定义的内容，可以推论出物业特指正在使用中的或可以投入使用的各类建筑物、构筑物及其附属的设备、配套设施和相关场地单元性地产[3]。在日常词汇的使用中“物业”、“不动产”和“房地产”词意较为相近，概念经常被混淆，虽然三个词语有一定的联系，但还是有一些差别[4]。
“不动产（Immovable Property）”一词在台湾定义为：“土地和附着于土地上的改良物，以及使用它们的权利”。大陆改革开放后，这一词汇随台商来到了大陆。随着我国民法体系的不断完善，与物权相关的一些术语得到逐步规范，“不动产”一词在大陆的涵义与台湾表述有些不同，但涵义差别不大。大陆《物权法》中对于“不动产的”定义为：特指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、林木、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。根据这一定义，不动产的内涵更为广泛，物业或房地产等概念都被包涵其内。
“房地产（Real Estate）”是指可开发的土地及其地上建筑物、构筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益[5]。因此房地产包括了土地和土地上永久性建筑及其衍生的权利和义务总和。房地产既是一种客观存在的物质形式，也是一项法律上的财产。广义上的房地产指的是基于土地的房屋等建筑物和构筑物。因此除了普通房屋还包括了桥梁、水井、水塔、水坝、隧道、道路等构筑物。我们日常基本都在使用狭义的“房地产”概念，指的是土地和在土地整理完成后建设的各类商品房屋。三个词语意思相近，“不动产”的内涵更为宽广，房地产和物业都被涵盖其中，比较容易辨析。“房地产”和“物业”相对更容易混淆，两者有一定的共同点，但也有些的区别。从两者的定义看，都指的是土地上定着物，主要指的是建筑物或构筑物。从属性看，无论是物业、不动产和房地产都具有权益性和实物性。实物性是指建筑物或构筑物的实体性，可见可触，真实存在；而权益性是法律所赋予的所有权权能，受社会规则的约束，包含了所有权、使用权、收益权和处置权。权益性是一种人为赋予的物业的通性；实物性会使得物业因不同的区域、不同的用途、不同的建设方而体现出异质性。是因为这一特性，我们无法在地球上找到两栋完全一致的建筑或构筑物。因此，在广义上“物业”和“房地产”是同一个概念。
但在实践上，物业和房地产还是有些差别的。首先，物业具有具象性，可以具体指向某个具有独立性的建筑物，或建筑物中的一部分，通常用于个体，而房地产更多是的用于泛指，通常用于整体；其次，房地产更多指的是土地和房屋的开发，尤其指商品房开发、流通和消费领域的产品，物业则指向了已经投入使用并在消费过程中的建筑物或构筑物，而这些建筑物或构筑物并非一定是由房地产开发所建成的；最后，房地产多用于建设开发阶段，房屋一旦被正常投入使用后，多称之为物业。
（二） 物业分类
对于物业的分类方式比较多，不同的方式会导致不同的分类结果，但整个行业在物业分类上有着不同的方式、不同的标准，并未形成一个统一有效的方式。如图1-14所示，在房地产领域，目前使用较多的方式是以地上物类型进行划分。这类分类从建筑物的使用属性进行归类，先将房地产分为“空置土地”和“土地及其上物”两种形态；再将土地及其上物分为“建筑物”和“构筑物”两类，进而以用途进行划分。
如图1-14基于地上物类型的房地产分类
除此之外，另一种用较为广泛的分类方法是按房地产的用途。这种方法将房地产分为住房地产（各类住宅）、商业房地产（酒店、写字楼、零售物业）、工业房地产（厂房、研发用房与仓储物业）、旅游房地产、农业房地产（生态旅游农业展示及其附属服务设施）、特殊用途物业（飞机场、加油站、高尔夫球场）等。在物业管理行业中，一般按照管理方式的不同，通常按照项目的使用功能分为居住物业、商业物业、工业物业和公共物业四大类[6]。当然还有以房地产运作方式为标准划分为收益性物业和非收益性物业；以交易性质划分为出售性房地产、出租性房地产、抵押性房地产、典当性房地产等不同类型[7]。各种分类方式五花八门，不同的出发点和不同的需求会形成各不相同结果，但这种分类方式对于物业种类划分都过于粗放，边界过于模糊，精细化程度不够，覆盖面也存在缺陷。
如果对物业进行一个清晰地分类，还是需要从“已建成并投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地”这句定义入手。首先，物业基于房屋建筑，房屋的配套设施设备和相关场地事房屋功能的辅助，人类建造房屋必然有其用途，按其分类应该可以找到较为清晰地边界；其次要区分房地产和物业用途分类，需要从房屋最终的使用状态进行分类，因此物业的分类以使用为原则而非建设开发；最后，人类建造房屋的用途无非源自生产、生活，如果先按居住和产业先行划分，在按各自下位类别细分，将会是一种较为科学的方式。如图1-15所示，可以将大部分的物业建筑分先分为军用和民用，民用物业主要分为居住和产业功能，将产业按国民经济分类的分类方式进行划分，由此基本可以覆盖全部物业。
如图1-15 物业分类图
由于军用物业的特殊性，予以忽略。就民用物业而言，住宅物业的分类方式相对较多，按小区形态可以分为社区型和独立型；按建筑形态可以分为公寓和别墅；按层高可以分为超高层、高层、小高层和多层，这些都不存在问题。产业物业的分类有些复杂，但如果参照国民经济行业分类的口径进行划分，所有的问题将迎刃而解。按照我国《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）将三次产业分为第一产业（农、林、牧、渔业）、第二产业（采矿业，制造业，电力、热力、燃气及水生产和供应业，建筑业）和第三产（服务业），简而言之基本分为了农、工和服务业。这些产业的生产活动都需要物业空间作为载体，而部分产业尤其是服务业的生产活动与人类的生活具有一定的交集，因此按照这种方式的划分基本把人类的所有活动覆盖了。
按照这种划分方式首先可以将产业物业分为农业物业、工业物业和服务业物业三大门类。农业物业门类下包括了其下位用于农业生产的各物业大类，其中有：粮果仓、工器具仓、大棚、加工厂、饲养场等建筑或构筑物。工业物业门类下同样包括了各下位工业生产过程中的各物业大类，其中有生产、辅助生产、管理、仓储、动力、宿舍、生活建筑或构筑物。
第三产业中大致又可以划分出公共服务物业和商业服务物业两个大类。公共服务物业主要指凯时尊龙人生就是博、学校、医院、场馆、园林、交通、基础设施等大类，这些大类下又有各种小类，比如学校可以分为大学、中学、小学等小类；交通设施可以分为机场、港口、火车站、汽车站等小类；场馆可分为体育馆、音乐厅、展览馆等小类；这些物业共同有着同样的属性：公共性。商业物业又可以划分酒店物业、零售物业和商务办公物业三个大类，其中酒店可以分为经济型、商务型、度假型等各小类；零售物业可分为商铺（临街商铺、邻里中心）、商场（街区商业、百货商场）、综合商业（购物中心、奥特莱斯）和特殊商业（旅游商业、专业市场）四个小类；商务办公物业也可分为办公楼宇、改造物业、园区物业三个小类，办公楼宇是指以楼宇形式出现的各类商务办公物业；改造物业是指通过对于非办公用途的房屋进行改造而形成的商务办公物业；园区物业以工业园、产业园、创意园为载体的以商务办公为主的物业。
当然，很多的产业并无明显的边界，随着社会的发展，1.5、2.5产业也屡见不鲜，更有许多单体建筑本身就覆盖了各类产业功能。因此，有时在分类时会发现有些物业无法划清明确的边界，因此在具体划分类别时，不应胶柱鼓瑟，需要从实际出发进行科学的划分。（张昊 资产管理部）
参考文献
[1] 李岸曰.两大法系房地产概念之比较研究[J].当代法学，2001（6）：52-55
[2] JGJ/T 30-2015，房地产业基本术语标准[S].北京：中国建筑工业出版社，2016
[3] 陈光.现代企业空间管理[M].上海：同济大学出版社，2014.4
[4] 陈顺兴.物业的基本含义[J].中国房地产，1995（9）：56-57
[5] 万磊.房地产概念浅析[J].大众科技，2006（1）：13-14
[6] 周新华，周哲.物业管理，[M北京：清华大学出版社，2001
[7] JGJ/T 67-2006，办公建筑设计规范[S].北京：中国建筑工业出版社，2007
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沪公网安备 31010702006705号
